家住北京的田小姐念叨了幾年在海南置業(yè)，今年，她終于出手了。

“連續(xù)一個(gè)多星期的霧霾，孩子沒(méi)法出門(mén)、老人也得了呼吸道疾病，換個(gè)居住環(huán)境已經(jīng)成為我們家頭等要事。”她說(shuō)。而記者的另一位朋友魏先生，從入冬開(kāi)始就把兩個(gè)孩子和媳婦送去了海南。

霧霾肆虐。海南樓市在經(jīng)歷了幾輪漲跌之后，再次因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，走出一枝獨(dú)秀的行情。

【成交：淡季一枝獨(dú)秀】

“這么貴?”打開(kāi)某航旅APP查詢機(jī)票價(jià)格，王先生吃了一驚。第一次打算將過(guò)年安排在三亞，不太熟悉情況的他顯然對(duì)于機(jī)票價(jià)格缺少心理預(yù)期。

事實(shí)上，這一情況并非今年獨(dú)有。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，每年冬季，約有超40萬(wàn)的北方“候鳥(niǎo)老人”到海南度假，海口到三亞是主導(dǎo)線路。而在除夕前后，從北方到三亞的機(jī)票價(jià)格更是年年暴漲，除夕前的單程均價(jià)大部分航班票價(jià)已漲至萬(wàn)元以上。

機(jī)票價(jià)格的暴漲與房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆相映成趣。2016年12月，三亞房?jī)r(jià)創(chuàng)下2016年峰值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月三亞成交4624套，環(huán)比增長(zhǎng)74%，商品房均價(jià)為20186元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%。

與此形成鮮明對(duì)比的是北、上、深等一線城市：去年第四季度北京合計(jì)成交商品房住宅只有11565套，環(huán)比三季度下調(diào)幅度達(dá)到了42%;而12月份上海新建商品住宅成交面積僅64.9萬(wàn)平方米，同比下滑65.6%，創(chuàng)下5年同期*低;在深圳，12月份新建住宅成交僅有2161套，環(huán)比下跌26.0%，成為全年*低的一個(gè)月份。

事實(shí)上，三亞只是海南樓市火爆的一個(gè)集中體現(xiàn)。整個(gè)2016年，海南樓市都在高歌猛進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，海南全省房屋銷(xiāo)售面積達(dá)1400萬(wàn)平方米，增幅50%，均價(jià)均在9800元/平方米左右，增長(zhǎng)4.6%。這個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)意味著什么呢?拿兩大一線城市來(lái)對(duì)比，上海2016年全年商品住宅銷(xiāo)售面積1360萬(wàn)平方米，廣州2016年全年商品住宅銷(xiāo)售面積1417萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，海南市場(chǎng)的總體銷(xiāo)量已經(jīng)比肩一線城市。對(duì)于這樣一個(gè)全省常住人口不到千萬(wàn)的省份來(lái)說(shuō)，這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)無(wú)疑堪稱驚人。

“中國(guó)嚴(yán)重的霧霾讓很多人無(wú)法在冬天安全居住，特別是北方人更喜歡海南，作為中國(guó)的凈土，在天時(shí)的配合下正在開(kāi)始新的一輪大發(fā)展。”易居中國(guó)(企業(yè))CEO丁祖昱告訴記者。

而一二線城市日趨嚴(yán)格的調(diào)控，或許也是資金搶入海南市場(chǎng)的一個(gè)原因。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，去年12月份銷(xiāo)售火爆，反映出市場(chǎng)對(duì)海南尤其是海口和三亞積極看好的態(tài)度。通過(guò)交易數(shù)據(jù)可以看出，由于一些熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，部分購(gòu)房資金開(kāi)始轉(zhuǎn)移到了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。

【價(jià)值：因霾重估】

因霧霾而重新吸引置業(yè)者眼光，是海南價(jià)值重估的一個(gè)契機(jī)。

第三方研究機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)排名研究院日前發(fā)布的2016中國(guó)“氧吧城市”排行榜顯示，安徽黃山、海南三亞、江西新余、福建廈門(mén)、山東威海、福建南平、福建三明、江西宜春、廣東梅州、云南麗江十座城市*終位列2016年中國(guó)“氧吧城市”排行榜50強(qiáng)的前十名。

“海南省每年接待總?cè)藬?shù)和旅游總收入平均增長(zhǎng)率均超過(guò)10%，2016年前三季度分別達(dá)到12%和13.1%。大大超過(guò)了7%左右的我國(guó)GDP年增長(zhǎng)率。”融創(chuàng)中國(guó)海南區(qū)域公司總經(jīng)理鐘連勝說(shuō)。

據(jù)記者了解，海南地處北緯18度，這是擁有眾多世界旅游勝地的黃金緯度，自然資源得天獨(dú)厚。“隨著我國(guó)居民的收入水平不斷提高，大家的旅游方式逐漸從原先‘上車(chē)睡覺(jué)，下車(chē)拍照’轉(zhuǎn)變?yōu)槎燃俚姆绞健Ｔ絹?lái)越多的人，開(kāi)始喜歡上每年只去同一個(gè)地方度假。”鐘連勝說(shuō)。

旅游方式的變化和旅游需求的不斷提升，讓去海南度假已經(jīng)由少數(shù)人的專(zhuān)屬成為了更多人的追求。海南的酒店客房數(shù)量持續(xù)上升，客房空置率卻逐年下降。海南旅游，已經(jīng)從過(guò)去的奢侈品，成為更多人的必要消費(fèi)品。

海南一中介機(jī)構(gòu)透露，從客戶群體分析，來(lái)海南的購(gòu)房者還是以島外客戶居多，但是購(gòu)房目的發(fā)生了轉(zhuǎn)變。海南過(guò)去購(gòu)房客戶主要以投資為主，現(xiàn)在過(guò)冬和躲霧霾成為購(gòu)房的主要?jiǎng)恿Γ@一點(diǎn)在北方客戶群體現(xiàn)得尤為明顯。

“過(guò)去海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)屬性比較強(qiáng)，但這兩年關(guān)于室內(nèi)和室外空氣質(zhì)量的討論開(kāi)始增加，進(jìn)而使得海南很多房產(chǎn)項(xiàng)目變得緊俏。”一位不愿具名的當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)坦言，“成交暴增背后也說(shuō)明很多購(gòu)房人不再簡(jiǎn)單考慮了房產(chǎn)增值，而是為了個(gè)人度假需求和對(duì)宜居環(huán)境的認(rèn)可。這對(duì)于海南當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)也意味著新一輪營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)的到來(lái)。”

事實(shí)上，海南的新一輪價(jià)值重估，反映的是多次波動(dòng)之后的新周期。在不可替代的國(guó)際旅游島，階段性度假置業(yè)需求的變化曾讓海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)也時(shí)有波動(dòng)，還曾有過(guò)結(jié)構(gòu)性失衡。

2010年前后，彼時(shí)，國(guó)際旅游島政策剛確定，這一政策利好帶來(lái)的概念式瘋狂暴漲，曾導(dǎo)致海南旅游地產(chǎn)投資過(guò)熱和粗放式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目野蠻生長(zhǎng)。

然而，諸多低門(mén)檻小項(xiàng)目越來(lái)越不符合近幾年不斷升級(jí)的海南度假置業(yè)需求。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控以及產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)性失衡下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在前兩三年延續(xù)了投資、銷(xiāo)售量?jī)r(jià)均放緩甚至回調(diào)的淡市行情。隨著國(guó)際旅游島投資熱度逐步回歸理性，經(jīng)過(guò)了幾年的盤(pán)整，海南樓市如今已逐漸走向成熟。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2016年海南環(huán)島高鐵全線貫通，五大機(jī)場(chǎng)也逐步落成，海南的大配套逐步呈現(xiàn)將帶給海南更大的發(fā)展?jié)摿Α！按蠹乙呀?jīng)單純從買(mǎi)房投資轉(zhuǎn)移到買(mǎi)房享受的過(guò)程，消費(fèi)升級(jí)帶給旅游地產(chǎn)新一輪價(jià)值發(fā)現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

【鏖戰(zhàn)：巨頭的盛宴】

海南的新一輪景氣周期，也吸引了越來(lái)越多的房企巨頭。

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，三四線城市庫(kù)存過(guò)剩、一二線城市土地稀缺，如何尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)?很多房企都將目光瞄準(zhǔn)了新型地產(chǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹此前曾表示，未來(lái)新型地產(chǎn)將獲得較大的增長(zhǎng)空間，比如以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而海南則成為承載并能同時(shí)滿足這些需求的不二之選。

從恒大海花島開(kāi)啟的巨頭鏖戰(zhàn)海南，因融創(chuàng)高調(diào)宣布?xì)⑷攵M(jìn)入新的階段。2015年，恒大海花島超過(guò)100億的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售使得業(yè)界再度把視線轉(zhuǎn)移到海南，銷(xiāo)售面積、認(rèn)籌人數(shù)也創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)歷史新高。同一年，融創(chuàng)也開(kāi)始進(jìn)入海南市場(chǎng)。通過(guò)收購(gòu)等方式，不斷出手，目前在海南已經(jīng)有六個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，包括融創(chuàng)日月灣、博鰲金灣等項(xiàng)目。恒大同樣在海南密集型布局，恒大在海南的項(xiàng)目有中國(guó)海南海花島、恒大美麗沙、恒大文旅城等多座大型項(xiàng)目。此外，萬(wàn)達(dá)、寶龍也紛紛在選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)入海南市場(chǎng)。

三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)總結(jié)了海南房地產(chǎn)的三個(gè)階段。從海南建省到1992年是初始階段，這個(gè)階段海南云集了不規(guī)范的開(kāi)發(fā)。第二個(gè)階段是1992——2002年大概10年的時(shí)間，我們國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，形成了大量的投資回流，這個(gè)階段是調(diào)整階段，清理不良資產(chǎn)。

“從2002年開(kāi)始到現(xiàn)在，這段時(shí)間是恢復(fù)增長(zhǎng)階段，當(dāng)海南成為國(guó)際旅游島之后，很多房企都進(jìn)入海南，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、綠地、綠城、融創(chuàng)都開(kāi)始進(jìn)入海南市場(chǎng)。”劉樹(shù)國(guó)告訴記者。

2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》。在這個(gè)利好的政策和寬松的市場(chǎng)環(huán)境中，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始閃光。這一年，雅居樂(lè)清水灣銷(xiāo)售99億元，被稱為“百億大盤(pán)”。彼時(shí)，去海南置業(yè)的北方人居多，稱為“候鳥(niǎo)”型置業(yè)，階段性度假置業(yè)需求的變化讓海南旅游地產(chǎn)有過(guò)結(jié)構(gòu)性失衡。

“海南的地位在不斷提升，人們前往海南度假的需求也在不斷提升。但回顧2016年全國(guó)瘋漲的房?jī)r(jià)，海南的房?jī)r(jià)仍然還處于一個(gè)偏低的范圍。我們拿海南的房?jī)r(jià)對(duì)比今年一二線城市的均價(jià)，可以看出，目前海南的房?jī)r(jià)，和其所處的世界性地位是不成正比的，是典型的價(jià)值洼地。”鐘連勝如此解釋融創(chuàng)對(duì)海南的“加注”行為，而這，也代表著房企巨頭們對(duì)海南的共同判斷。

一個(gè)數(shù)據(jù)或許可以佐證巨頭對(duì)海南樓市的影響力：2016年前11個(gè)月，全海南的成交備案量中，來(lái)自TOP10項(xiàng)目的成交面積占據(jù)了全省成交面積的三分之一。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，強(qiáng)者恒強(qiáng)、而弱者面臨出局的趨勢(shì)還將愈加明顯，市場(chǎng)不斷升級(jí)的度假置業(yè)需求與供需結(jié)構(gòu)性失衡，正在帶來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品的大洗牌，并要求海南度假置業(yè)產(chǎn)品進(jìn)一步變革與升級(jí)。