2017年上半年海南房地產市場整體平穩，量價齊升，房地產調控取得成效，全省商品住宅庫存去化期降至約11個月，海口、三亞、陵水、萬寧、瓊海市場去化效果明顯，限購實施后市場成交回落，前5月成交量占2016年的57%，重點市縣成交均價呈穩固向上的態勢。

【全國政策解讀】

熱點城市政策加碼，三四線城市聯動調控

2017年上半年，“刺激與抑制”兩條主線始終貫穿，全國去庫存政策與部分熱點城市調控房價緊縮政策雙向并行，在“穩中求進”為總基調，因城施策為方針的指導下，熱點城市調控全面收緊，去庫存壓力大的三四線城市在供給端減少甚至暫停住宅用地供應。

樓市進入“5限”時代 抑制投資、穩定市場、力度空前。

相比往年，本輪調控政策打擊更精準，實施手段更為新穎。在限購層面特別強調限制非本地戶籍居民購房，打擊投資需求；在限貸層面，提高了特別是二套房的認定標準和首付比例，直接影響本地改善性需求，同時本輪調控中限售、限商開始“助力”，調控力度空前。

【海南政策解讀】

海南緊隨國家樓市調控基調，開啟限購、限售模式，供需兩端施政穩樓市，主限海口、三亞、瓊海以及中部生態保護區。

海口、三亞分層調控，劃定限購區域，主城區、稀缺一線海景資源區等受限。

海口升級限購區域：一是在主城區，具體為：濱江西路以西、長彤路以東，南海大道和紅城湖以北區域；二是南部生態保護區，主要在椰海大道以南、繞城高速以北、鐵龍路以西、粵海大道以東范圍。

三亞升級限購區域：一是中心主城區，東至鳳凰路和紅沙隧道、南至榆亞路和南邊海路、西至三亞灣路、北至金雞嶺路（不含棚戶區改造項目）；二是在海棠灣、崖州灣沿海一線部分實施限購。對在海南無房的非本省戶籍居民家庭在升級限購范圍內購買住宅，需提供從購房申請之日起前在海南連續繳納一年以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

除了海口和三亞，瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣均出臺限購細則，提高購房門檻，增加現房轉讓限制。

島外客戶購房“認房、認貸、認社保”，提高準購門檻，抑制投資、投機性購房。

產權式酒店納入限購范圍，大幅度提升開發商自持比例，通過政策手段推動海南房地產轉型。

通過政策手段，控制開發商銷售變現周期，保證產權式酒店經營屬性，希望開發商對地塊開發提供持續經營。一方面增加海南行業準入門檻，過濾掉資金實力和運營能力不強的中小企業，二是改變海南候鳥人口狀態，吸納更多的人才進入。

海南樓市進入“提質”階段，省級“全裝修”，硬裝執行標準化、多舉措保品質，政府監管力強，全省覆蓋范圍廣。

【土地供求走勢】

“雙暫停”政策繼續執行，整體土地市場供應量萎縮，樓面價破新高。

2016年2月24日，海南省政府實施“雙暫停”政策，對商品住宅消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批，除海口、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外，其他13個市縣都被列入政策調控范圍。2016年上半年至2017年上半年，全省土地市場供應量明顯萎縮。

【土地成交結構】

政府調結構優產業，商服類經營性用地成交成為主力。

2014年至今，海南土地成交以住宅和商服類為主；2017年3-5月，海南各地限購政策陸續出臺，為配合政策落地，上半年全省土地供應量明顯萎縮，由于全年用地計劃已經確定，預計下半年成交市場將呈現補漲。

海口市2017年供地計劃

2017年海口市計劃供應土地共31115.7畝，其中交通運輸用地占比居首，住宅、商服用地占比約35%。住宅用地計劃供應8594.25畝，占比27.62%，（其中棚改項目用地占30.79%），環比增長約269%；商服用地計劃供應2497.50畝，占比8.03%，環比減少約10%。

三亞市2017年供地計劃

2017年三亞市計劃供應土地共6352.65畝，住宅、商服用地占比約70%。住宅用地計劃供應2717.1畝，占比42.77%，（其中棚改項目用地占77.99%），商服用地計劃供應1734.15畝，占比27.3。

陵水縣2017年供地計劃

2017年陵水縣計劃供應土地共7719.54畝，公共管理與公共服務用地占比近40%，主要用于建設高峰溫泉民族生態博物館、民族文化體育基地等公共服務配套設施；住宅用地計劃供應1436.79畝，占比18.61%，環比增長約48.63%；商服用地計劃供應1435.65畝，占比18.60%，環比增長65.85%。

澄邁縣2017年供地計劃

2017年澄邁縣計劃供應土地共6983.84畝，為改善澄邁縣整體交通網絡設施，完善城鄉交通面貌，交通運輸用地占比*高，交通運輸用地主要用于保障金馬現代物流中心道路基礎設施、福山至馬裊公路等項目建設；在住宅用地計劃供應230.71畝，占比3.3%，（且多為保障性住宅用地），商服用地計劃供應1137.97畝，占比16.29%，環比減少30.95%。

五指山市2017年供地計劃

2017年五指山市計劃供應土地共1814.95畝，住宅用地供應受限，計劃供應15畝，占比0.83%，環比下降97.24%；商服用地計劃供應583.65畝，占比32.16%，用于支持南圣鎮旅游板塊、水滿鄉黎峒文化主題公園等旅游項目建設；為完善城市交通路網，推進旅游產業發展，交通運輸用地供應占比約43%。

各市縣住宅用地供求

上半年僅有海口、臨高土地供求相對平衡，海口穩居第一，陵水、五指山為存量土地成交，三亞、昌江當月供應未獲得有效成交。

2017年上半年海南住宅用地供求情況來看，總體供大于求，從供應數據上看，海口737.76畝*多，臨高和昌江次之，分別為196.82畝和134.73畝；從成交數據上看，海口以565.88畝穩居第一，其次為臨高186.29畝和陵水27.28畝，成交量差距懸殊。

各市縣商服用地供求

上半年商服用地總體平衡，東方市和陵水居首，三亞海坡片區土地供應，拉開區域供應量。

從供應數據上看，三亞市集中供應，其中海坡片區供應292畝，占總供應量的77%，陵水、東方、海口位居其次；從成交數據上看，傳統兩極城市海口和三亞明顯減少，東方和陵水位列第一階梯，需求量都在200畝線之上，其中東方共成交3宗商服用地，位于板橋鎮金月灣旅游開發區內，瓊中、文昌、海口、屯昌和三亞為第二階梯，成交量在100-200畝之間，萬寧、臨高、定安、保亭為第三階梯，成交量均在百畝線以下。

重點房企拿地情況

上半年，名企加速全島布局，雅居樂、華僑城首進海口，打造城市西部旅游綜合體；碧桂園繼續開拓臨高金沙灘；富力陵水海洋主題公園樹立海南旅游標桿，預計下半年開業。

重點房企拿地結構

上半年，名企拿地以住宅性質用地*多，共639.35畝，商服用地次之，共467.39畝。

2017年上半年，拿地*多的房企是雅居樂，其中住宅用地392畝，占69%；華僑城獲取的地塊住宅、商服占比均衡；富力和碧桂園獲取土地用于項目持續性開發，土地性質與項目定位相匹配。

【海南整體市場表現】

2017年上半年海南房地產市場整體平穩，量價齊升，4月限購實施后市場成交回落，前5月成交量占2016年的57%。

重點市縣整體數據

上半年，東線供應穩增，西線供應下滑，海口、三亞城市價值不斷兌現，成交量持續領跑，重點市縣成交均價呈穩固向上的態勢。

重點市縣庫存及去化周期

上半年重點市縣商品住宅庫存去化期周期由2016年末的18個月回落至約11個月，海口、三亞、陵水、萬寧、瓊海市場去化效果明顯。

三亞成交戶型占比分析

上半年，三亞以60-90㎡中小戶型成交為主，其次是90-120㎡和144-180㎡的產品，三亞客戶可承受總價在100萬以下、100-150萬、150-200萬，占比均勻分布在23%-25%之間。

三亞成交均價領跑全省，客戶單價承受能力較強，單價熱區集中在2-3萬元/㎡，3萬元/㎡是單價紅線，成交占比不足10%。

三亞客戶來源地分析

上半年，三亞仍是東北客戶的核心旅居地，東三省成交占比約23%，其次是北京、河北等華北區域，成交占比約12-18%，隨著城市化進程加快，三亞有少量本地客戶支撐，占比約4.34%。

其他重點市縣成交戶型占比分析

2017上半年，海口商品住宅市場以兩房、三房剛需產品成交為主，其余重點市縣，一房、兩房投資度假型產品銷售*為緊俏。

其他重點市縣成交面積占比分析

上半年，海口剛需引領，成交集中在80-100㎡；澄邁、儋州有一定本地需求支撐，以80-100㎡為成交主力，其次是80㎡以下小戶型為主；東線及保亭以島外需求為主，集中在60-80㎡。

其他重點市縣成交單價占比分析

2017年上半年。省會海口剛需性質明顯，主力成交單價為8000-12000元/㎡；東線城市因資源配套優勢，主力價格普遍高于西線，陵水樓市依托灣區知名大盤的發展鋪墊，以10000-16000元/㎡領跑；澄邁、儋州主城區發力，成交主力單價為6000-8000元/㎡。

其他重點市縣成交總價占比分析

上半年，海口成交總價集中在60-80萬和80-100萬；東線除陵水外，其他市縣總價在100萬以上；總價段各成交套數占比不足5%，陵水區域價值凸顯，以80-100萬和100-120萬為主。

其他重點市縣客戶來源分析

島外客戶依然是海南購房人群的主力軍，占比約88%，其中排名前三甲為河北、北京、河南，三地占比約34%。

其他重點市縣島外客戶分析

上半年，海南成交客戶中，北部海口、澄邁主要來自京津冀、河南和江浙滬地區；西部儋州客戶主要來自京津冀、黑吉遼和川渝地區；東部的文昌、瓊海和萬寧主要來自京津冀、河南和江浙滬地區；南部陵水、保亭主要來自京津冀、黑吉遼和江浙滬地區。

成交客戶中，30歲以下及60歲以上客戶成交總價主要集中在80萬元以下，30-59歲客戶成交總價集中在120萬元以下，總價200萬以上成交客戶年齡以30-59歲為主。

【上半年海南樓市成交排行】

2017年上半年，海南樓市名企包攬、全省四面齊頭并進，恒大、雅居樂、碧桂園名列三甲。上半年成交面積排行TOP10面積之和為259.48萬平米，面積排行上榜門檻提升至13萬平米；成交金額排行TOP10金額之和為401.42億元，金額排行上榜門檻提升至19億元以上。

【上半年海南房企成交金額排行榜】

2017上半年，魯能首拔頭籌，憑借全島7個項目173.4億的成交遙遙領先，百億房企名額增加，恒大、碧桂園緊隨其后，雅居樂首次退出三甲陣營。

（此表為調研數據）

（免責申明：以上數據來源于旅居產業研究院，不代表本公司立場，報告僅限參考，解釋權歸原出品方）