近日，在海南建省辦經濟特區30周年之際，《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》正式發布，《意見》提出，要支持海南建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港。海南迎來重磅利好，海南有項目的開發商和中介代理率先反應，制造了一波廣告攻勢，試圖借機大賣。不過，這次的熱度涼得有些快。

從各地投資客涌入，到多次調控加碼，半個月的時間，海南樓市已從炙手可熱轉為“生人勿近”。住宅無法對外省銷售，已經有中介開始打起了商住類產品的主意。業內人士指出，一方面過去兩年價格的上漲，海南樓市投資價值已經十分有限。另一方面，限購政策下，投資短期獲利已不可能，不要盲目購買非住宅類產品。

海南開發商：不要問價直接問有沒有房

“提醒：未來的日子，請不要問價，直接問有沒有房子！”在《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》正式發布后，一位海南項目的開發商工作人員，直接在微信朋友圈里貼出了這樣一段話。

《指導意見》中包含海南自由貿易試驗區、自貿港發展目標及時間表，發展賽馬運動等項目、探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票等20個要點讓海南的房地產從業者們亢奮。

在上周剛結束的北京春季房地產展銷會上，雖然來自海南的參展商相比往年少了不少，但都迅速地將海南*新的政策紅利納入了銷售說辭之中。從國際旅游島單一的定位，迅速升級到自由貿易島、“升級的香港”等五花八門的說辭。同時，這些置業顧問還會不約而同地告訴咨詢者，機會有限，再不出手可能會徹底錯過海南。

開發商和中介代理商們因政策紅利而亢奮，而大批投資客也在一夜間涌向海南。一位海南項目的代理商透露，北京的購房人反應還沒有那么激烈，很多來自珠三角深圳等城市的投資客當下就迅速到達海南，有的投資客確實是“不問價，只要房”。

不過，該代理商也表示，北京的購房人對于這次政策利好并不感冒，雖然有很多咨詢的，但盲目出手的很少。據了解，一海南項目開發商在京組織了內部團購赴海南買房，感興趣者寥寥。

在《廣廈時代》的調查中，一位購房人表示，想在海南買房，主要是為了家里人過去度假，而現在咨詢一圈下來，發現看得上的位置，房價已經很高了，不會因為有了政策利好，就接受現在的高價。“我反而比較關心，未來酒店價格會不會漲”。

《廣廈時代》了解到，過去兩年，海南部分地區房價漲幅已經接近一倍。位于海口臨高的某知名房企大盤，2016年洋房單價7500元/平方米左右，而目前單價已接近15000元/平方米，置業門檻也從50萬元升至了100萬元。而一些二手房交易網站上刊登的低價房源信息，致電過去，大多是虛假信息，所謂的低價房源根本不存在。

政策澆熄炒作之火  全域限購限售嚴查騙購

因海南新利好的20個要點而亢奮的海南開發商和中介代理商們可能忽略了，20個要點中的*后兩條，都是專門針對房地產而設置，尤其是第20條明確要求，“要制定預案，穩定市場預期，堅決防范炒房炒地投機行為。”而《指導意見》出爐半月以來海南省出臺的多輪調控加碼政策，則證明了這一點。

就在《指導意見》落地兩天之后的4月16日，海南省住房和城鄉建設廳發布《關于進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》，通知明確提出，各市縣政府要嚴格執行“房八條”有關規定，堅決杜絕弄虛作假行為；各市縣房管（住建）部門要對本轄區內所有房地產開發企業和中介機構進行約談，督促其依法依規銷售，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為，要疏導排隊購房行為；此外，要繼續組織開展房地產市場秩序專項整治，加大巡查力度，重點打擊利用“房八條”以及中央新政惡意炒作、哄抬房價以及弄虛作假購房的違法違規行為，發現一起，查處一起。對違法違規的房地產開發企業、中介機構及其從業人員要依法依規給予*嚴厲的處罰，直至清出海南市場。

“房八條”是指海南省住建廳聯合海南省多個部門在3月30日發布的《關于做好穩定房地產市場工作的通知》，該通知印發后購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。非該省戶籍居民家庭在實行限購政策的區域購買住房，需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。也就是說，投資者除了受到限購、限貸、社保等限制外，至少將面臨五年的投資等待期。

4月22日，海南樓市調控再次加碼，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發布《關于進一步穩定房地產市場的通知》，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。對于此前沒有實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

同時，政策還封死了各種“騙購”的口子。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房；政策發布后新落戶海南的家庭，只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

4月23日，海南省住建廳再次印發文件，遏制假結婚假離婚騙購住房等行為。同時明確，此次限購的住房，包括商品住宅（普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產權式酒店客房、符合轉讓條件的保障性住房，含新房和二手房。

事實上，據中原地產市場研究部統計，這已經是海南一年以來發布的第15次房地產調控政策。除了限購，還包括對重要生態區的房地產開發進行了整治，并出臺了史上*嚴的土地管理措施，多個海南大盤被限制銷售。

海南對于房地產市場的嚴控很多購房人也可以感受得到，一位海南房業主告訴《廣廈時代》，以前他們小區管理非常粗放，別墅的花園、露臺業主自行封閉改造都沒有人管，但自從全省開展整治以來，小區的房子已經完全不能進行任何的加蓋和封閉，一動工，就會被物業制止。

海南樓市或急凍  建議不要轉投商住

2009年底，海南國際旅游建設規劃落地，海南全省商品房交易總額五天時間超過了2008年全年。自貿區、自貿港規劃的利好之下，海南樓市會不會迎來新一輪暴漲？即使是在海南樓市調控尚未加碼升級時，大多數業內人士也持否定態度。

一位海南開發商表示，首先目前海南的熱點區域可銷售的房源就十分有限，從供應上就已經不具備銷量激增的條件，另外，經過了去年的嚴查，海南的開發商在操盤上也十分謹慎，不會盲目調價。“特別怕棒子打在自己身上”。他表示，畢竟大部分公司看好海南樓市的長期價值，低調發展，尋求機會，是當前主要要做的。

中原地產首席分析師張大偉也表示，和其他區域突然發布的重大利好不同，海南過去一年多樓市已經上漲了很多，市場對于海南的政策利好早有一定預期，房價上漲已經透支了不少利好空間，從投資價值看，已經十分有限。同時，看好海南發展的人，早就已經下手，很難累積更多新增的購房需求。

海南將全域納入限購范圍之后，部分中介代理商打起了商住項目的主意，開始向一些有意向投資的購房人推銷海南商住盤。

對此，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅分析稱，首先海南在目前的調控政策下，很難再出現較高的漲幅，不建議投資需求再進入海南樓市。針對商住項目，如果能夠提供售后包租，或者引入第三方租賃服務機構還可以考慮，但是普通商住項目建議還是盡量避免。一是存在隨時可能觸發新調控的風險，二是作為投資品，季節性因素造成的空置問題短期難以解決，租售比較低，持有成本高，回報率不可控。

而對于現在手中持有海南房的非海南戶籍購房人，郭毅建議不用著急拋售，可以考慮長期持有。因為從長線來看，其實海南隨著產業的不斷完善和升級，再加上因為文娛產業的繁榮，帶動更多休閑度假類人群的進入，對于海南樓市從長線來看，還是能保持一個相對穩定的狀態。所以長線持有海南的房產，從資產配置的角度來講，還是有一定的合理性。特別是隨著未來居住客群的增多，海南房產的流通性也會增強，那么對于長線持有的這部分客群來說，手里的房子也會比較容易變現。

（來源：北京青年報）