再見(jiàn)2017，意味著中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)大周期結(jié)束。在*為瘋狂的這一年里，房子從“不動(dòng)產(chǎn)”變成了“凍產(chǎn)”，房?jī)r(jià)“一路飆升”變成“全面止?jié)q”。而備受全國(guó)購(gòu)房者關(guān)注的大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈房?jī)r(jià)，又上演了怎樣一段傳奇的經(jīng)歷，這需要從全年的調(diào)控政策及樓市動(dòng)態(tài)中尋找答案。

大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈，簡(jiǎn)稱(chēng)大三亞圈，包括三亞、樂(lè)東、陵水、保亭4市縣，被《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃(2017—2030)》定位為海南度假旅游和旅游新業(yè)態(tài)發(fā)展的龍頭片區(qū)，同時(shí)也是旅游地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。下面讓我們一起回顧2017年大三亞圈房?jī)r(jià)的主要表現(xiàn)↓↓↓

三亞：大三亞圈的樓市晴雨表

2017年三亞新房供應(yīng)均價(jià)27012元/㎡，每平米上漲13830元/㎡

掛牌價(jià)在3萬(wàn)每平左右的項(xiàng)目有17個(gè)，*低22000元/㎡

1、年初延續(xù)16年底火爆態(tài)勢(shì)，量?jī)r(jià)齊漲

2017年初，三亞樓市延續(xù)了2016年底的火爆態(tài)勢(shì)，加上一些行業(yè)媒體和中介等“第三者”的鼓動(dòng)，造成當(dāng)時(shí)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，在三亞房地產(chǎn)交易中心甚至還出現(xiàn)了并不多見(jiàn)的排長(zhǎng)龍辦證現(xiàn)象。

根據(jù)三亞市政府公布數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，三亞市全市累計(jì)房屋銷(xiāo)售面積88.2萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)65.6%；房屋銷(xiāo)售額217.2億元，同比增長(zhǎng)127.0%；價(jià)格方面，1-3月，三亞市新建商品住宅價(jià)格分別上漲6.3%、7.6%和10.3%；二手房銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲3%、3.7%和4.6%。

2、樓市調(diào)控組合重拳來(lái)襲，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯被遏制

就在人們?yōu)榕噬姆績(jī)r(jià)惶惶不安時(shí)，樓市調(diào)控組合重拳來(lái)襲：從3月2日全省價(jià)格規(guī)范整頓，到3月9日三亞二套房貸50%、三套停貸通知發(fā)布，再到4月14日全省限購(gòu)限貸、5月10日三亞主城區(qū)限購(gòu)等調(diào)控政策頒布，三亞房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到了明顯的遏制。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月三亞市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降1.2%，領(lǐng)跌全國(guó)。到了5月上半旬，三亞市住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三亞商品房網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比下降了14.71%，價(jià)格已從2月份的高點(diǎn)23800元/㎡下降到5月份的19900元/㎡，成交單價(jià)回調(diào)明顯。

3、下半年調(diào)控繼續(xù)深化，房?jī)r(jià)并未實(shí)質(zhì)性下跌，進(jìn)入暗漲通道

進(jìn)入2017年下半年，隨著海南繼續(xù)深化“兩個(gè)暫停”，政府對(duì)海岸帶、生態(tài)紅線區(qū)域以及中部生態(tài)核心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加重視，擁有絕對(duì)地緣生態(tài)優(yōu)勢(shì)的大三亞圈房?jī)r(jià)并未實(shí)質(zhì)性下跌，但因適逢樓市淡季，整體來(lái)看，市場(chǎng)成交增量不足，供求也存在小幅度下滑，房?jī)r(jià)進(jìn)入“暗漲”通道。

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份三亞商品房均價(jià)為26092元/㎡，環(huán)比上月下降11.05%；8月26136元/㎡，環(huán)比上漲0.17%；9月26836元/㎡，環(huán)比上月回漲2.68%；10月30217元/㎡，環(huán)比上漲1.26%......從一路飆升到進(jìn)入暗漲，2017年三亞新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了68.3%，并*終以34076元/㎡的價(jià)格成為海南均價(jià)*高的市縣。

圖1:2017年三亞房?jī)r(jià)走勢(shì)

據(jù)網(wǎng)易統(tǒng)計(jì)，2017年三亞新房整體供應(yīng)均價(jià)為27012元/㎡，截止12月底三亞在售新房均價(jià)為34076元/㎡，相對(duì)于年初的20246元/㎡，每平米上漲13830元/㎡；且市場(chǎng)關(guān)注的價(jià)位也隨著供應(yīng)價(jià)格的漲勢(shì)而持續(xù)攀升，現(xiàn)階段三亞市場(chǎng)的關(guān)注價(jià)位在30000元/㎡左右。

圖2：2017年三亞新房供應(yīng)價(jià)格分布

而目前三亞在售新房掛牌價(jià)在30000元/㎡左右的項(xiàng)目共計(jì)17個(gè)，其中位于大三亞灣西部紅塘灣板塊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)低處于洼地，此外，三亞新城區(qū)的君和君泰二期和園，因17年年底相繼推出了3棟樓，開(kāi)盤(pán)均價(jià)26000-28000元/㎡不等，符合市場(chǎng)關(guān)注價(jià)位，性?xún)r(jià)比較高，故該項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)月內(nèi)三次推新，均創(chuàng)下“開(kāi)盤(pán)即售罄”的佳績(jī)。

陵水：繼三亞之后的又一旅游地產(chǎn)熱門(mén)板塊

2017年新房供應(yīng)均價(jià)為20222.5元/㎡，每平米漲了9653元/㎡

目前房?jī)r(jià)區(qū)間為19000-40000元/㎡，住宅供應(yīng)較少，市場(chǎng)關(guān)注價(jià)位為22018元/㎡

陵水，處在海南島東部的黃金旅游線上，南距三亞65公里，擁有豐富旅游資源，海陸空交通網(wǎng)絡(luò)遍布，再加上近年來(lái)迅速崛起并醇熟綻放的清水灣片區(qū)，使得該市縣成為繼三亞之后的又一旅游地產(chǎn)熱門(mén)板塊。

圖3：2017年陵水房?jī)r(jià)走勢(shì)

根據(jù)上圖，我們能看出2017年陵水房?jī)r(jià)波動(dòng)與三亞大同小異，尤其是5-8月份，因受限購(gòu)政策影響房?jī)r(jià)基本持平，但總體還是持續(xù)攀升，全年新房供應(yīng)均價(jià)為20222.5元/㎡，截止12月份陵水房?jī)r(jià)漲至24299元/㎡，相比年初的14646元/㎡，去年全年房?jī)r(jià)每平米漲了9653元/㎡，可見(jiàn)去年三亞周邊的購(gòu)房成本在進(jìn)一步加大。

圖4：2017年陵水新房供應(yīng)價(jià)格分布

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段陵水在售項(xiàng)目有13個(gè)，但新建商品住宅供應(yīng)不多，大多為高端別墅或公寓類(lèi)產(chǎn)品，單價(jià)從19000-40000元/㎡不等，而清水灣則是陵水目前的新房供應(yīng)大區(qū)。

保亭：與三亞形成“山海并舉”旅游格局

2017年保亭新房供應(yīng)均價(jià)10270.1元/㎡，每平米漲3733元/㎡

目前在售新房掛牌價(jià)在15000元/㎡以上，住宅供應(yīng)稀缺，處賣(mài)方市場(chǎng)

保亭，屬瓊南內(nèi)陸板塊，是海南*富民族特色的市縣，冬季氣候溫暖宜人，盛產(chǎn)熱帶水果，房?jī)r(jià)相對(duì)三亞陵水較為適中，適合養(yǎng)生度假，但目前山區(qū)交通不太便利。不過(guò)隨著五指山至保亭至海棠灣高速公路開(kāi)建、三亞至保亭城際旅游公交開(kāi)通、三亞至五指山軌道交通以及三亞至保亭高速公路等交通利好項(xiàng)目啟動(dòng)，將徹底解決長(zhǎng)期以來(lái)制約山區(qū)腹地發(fā)展的交通問(wèn)題，重構(gòu)大三亞圈樓市格局，保亭區(qū)域價(jià)值騰飛在即。

圖5：2017年保亭房?jī)r(jià)走勢(shì)

從上圖可知，2017年保亭新房整體供應(yīng)價(jià)格穩(wěn)中有升，期間跌幅明顯，其中5月市場(chǎng)關(guān)注房?jī)r(jià)為0，主要是受到“5.16”保亭限購(gòu)政策頒布的影響；9月份房?jī)r(jià)跌破萬(wàn)元以下，也是受到繼續(xù)深化“兩個(gè)暫停”政策影響。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2017年保亭新房整體供應(yīng)均價(jià)為10270.1元/㎡，截至12月底房?jī)r(jià)已漲至11591元/㎡，相比年初，保亭去年房?jī)r(jià)每平米漲了3733元/㎡。現(xiàn)階段，市場(chǎng)關(guān)注價(jià)位在11099元/㎡左右，但目前在售新房掛牌價(jià)都在15000元/㎡以上，且新建商品住宅供應(yīng)較少，可見(jiàn)保亭現(xiàn)階段明顯處于賣(mài)方市場(chǎng)。

樂(lè)東：房?jī)r(jià)僅為三亞的1/3，區(qū)域后續(xù)發(fā)展?jié)摿κ?/p>

2017年樂(lè)東新房供應(yīng)均價(jià)9482.4元/㎡，每平米漲了2325元/㎡

目前在售新房?jī)r(jià)格8000元/㎡起跳，所剩房源不多

如果你是工薪階級(jí)，又想在海南置辦一套較好的度假物業(yè)，那么大三亞西線的樂(lè)東將是*佳的選擇。樂(lè)東緊鄰三亞市，是海南西部地區(qū)離三亞*近的市縣，是一個(gè)新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中海景地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在龍棲灣和龍沐灣；非海景項(xiàng)目主要集中在樂(lè)東縣城和九所新區(qū)板塊；除國(guó)信外少有大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐；區(qū)域項(xiàng)目體量?jī)蓸O分化明顯，既有1萬(wàn)㎡的小項(xiàng)目又有千萬(wàn)㎡級(jí)的度假綜合體；且房?jī)r(jià)僅為三亞的1/3，整體而言，區(qū)域后續(xù)發(fā)展?jié)摿κ恪?/p>

圖6：2017年樂(lè)東房?jī)r(jià)走勢(shì)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年樂(lè)東新房供應(yīng)均價(jià)9482.4元/㎡，年初受三亞市場(chǎng)火爆態(tài)勢(shì)影響，房?jī)r(jià)飆升，后因調(diào)控政策影響，穩(wěn)中有降，截止12月底在售新房?jī)r(jià)格為9894元/㎡，相對(duì)于年初的7569元/㎡，每平米漲了2325元/㎡。而在年底時(shí)，樂(lè)東的市場(chǎng)關(guān)注價(jià)位之所以比市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)高，是因?yàn)槟壳皡^(qū)域內(nèi)一些小體量中等品質(zhì)的樓盤(pán)均已售罄，故購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)向了現(xiàn)階段仍有供應(yīng)余量的高品質(zhì)高價(jià)位項(xiàng)目。

據(jù)了解，目前樂(lè)東樓市新建商品住宅均價(jià)大約在8000元-9000元/㎡起，而這個(gè)低價(jià)位的項(xiàng)目位于九所新區(qū)，非海景，估計(jì)這是入主大三亞圈的*后一趟班車(chē)了。

那么，2018年大三亞圈的房?jī)r(jià)又將有怎樣的走勢(shì)？或許我們可以從行業(yè)大佬對(duì)大三亞圈的晴雨表——三亞樓市的評(píng)價(jià)中預(yù)判一二。在日前相關(guān)媒體報(bào)道中，三亞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)曾表示，因?yàn)槿齺喪莻€(gè)稀缺資源的地區(qū)，它的房地產(chǎn)從拿土地應(yīng)該說(shuō)價(jià)格也比較高，另外三亞房地產(chǎn)發(fā)展思路就是產(chǎn)品高端有序。所以三亞房?jī)r(jià)未來(lái)價(jià)格還是會(huì)漲，但不會(huì)暴漲。