1月3日，在2018年剛剛啟程的時間點,易居企業集團CEO丁祖昱循例對中國的房地產市場進行十大預測。基于20年連貫的觀察思考，丁祖昱從政策、市場及企業三大板塊尋找房地產市場的未來脈絡，在主題為“相信未來2018”發布會上，丁祖昱認為：海南的樓市已經蟄伏5年，未來可能有3-5年的發展空間。

易居企業集團CEO丁祖昱

一、房地產稅落地

根據財政部部長肖捷等相關政府領導的表態以及對趨勢的綜合判斷分析，丁祖昱認為房地產稅即將落地。房地產稅有望成為長效機制的重要“構件”，2013年后持續“擱置”的房地產稅可能將在2018年納入立法議程，明確落地時間表；租賃市場建設較快的一二線城市，或將先一步試點通過房租征收房地產稅等政策。

二、限價不放松

“十九大”過后，國土部和住建部仍相繼發文表態，將牢牢堅持“房子是用來住的”定位，實行分類調控、因城施策，建立房地產多元化供地機制。丁祖昱判斷，調控政策仍將持續，尤其是一二線城市。

三、成交總規模微降

預測政策不放松的前提下，丁祖昱判斷2018年成交規模將有所走弱。2017年，一些重點城市的推貨節奏已經放慢，預售證難題在上海、南京、天津、廣州、武漢、長沙、重慶、杭州、北京及南寧等多個城市都有出現，在此情況下，購房需求被抑制和延后，下一年成交總規模便有微降的預期。

四、看好的城市：杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶

今年，丁祖昱選擇的“值得期待”城市為杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶。這五大城市在2017年的發布會中他其實就已有提及。彼時，杭州、天津及武漢被丁祖昱預測為“潛力巨大的新一線”；重慶則被預測為“迅速崛起的準一線”之一。海南的樓市已經蟄伏5年，未來可能有3-5年的發展空間；唯一的一線城市上海此前也曾被丁祖昱點評為全球*大的房地產市場。

五、*具潛力的三線城市

三線城市政策總體相對寬松下，2017年，一些企業已經將三線城市作為布局選擇。目前，也有業內認為，三四線城市在2018年大概率慣性上漲。丁祖昱也認為，三線中不乏具備潛力的城市，其中，無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺、臺州、南通、惠州、鎮江、中山、金華、潮州、蕪湖、徐州及唐山被他列為*具潛力的三線城市；判定的依據包括人口基礎、經濟水平、房地產成熟度、城市建設和通達性，以及共享經濟等指標。

六、租賃市場發展方向：以存量為主、以個人為主、以市場化運營企業為主

住房市場外，租賃市場及特色小鎮是此次發布會中丁祖昱較為強調的兩個板塊。政策紅利、租賃住宅人口基數的增長以及租賃用地大力度的供應都助推租賃市場站在“風口”，是2018年不應忽視的市場。2018年租賃市場的發展方向將以存量為主、以個人為主、以市場化運營企業為主。

七、特色小鎮大洗牌

租賃市場外，特色小鎮2017年也為一哄而上的狀況，近一年來，就有近兩千個小鎮被官方列入創建行列，不過當中僅有兩成初見雛形，有近八成仍處于在建、簽約乃至意向階段。因此盡管此前綠地、華夏幸福、藍城、碧桂園、時代地產、華僑城等企業布局了特色小鎮，也在2017年成為特色小鎮領域中“出鏡率”較高的房企，2018年特色小鎮將迎來洗牌。

八、市場份額：TOP4：3萬億、TOP10:35%、TOP30：50%

房企的陣營就變得更加清晰。丁祖昱預測，2018年TOP4市場份額就將占去3萬億，TOP10市場份額占35%，TOP30市場份額占50%。

在克而瑞2017年房企銷售排行中，TOP4碧桂園、萬科、恒大及融創銷售規模已達19490.7億元。

九、千億陣營新進者

未來千億規模將成為主流，在2018年會有更多千億陣營新進者，包括陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛、遠洋、融信、金科、藍光及祥生都是千億陣營的“預備軍”。在克而瑞2017年房企銷售排行中，陽光城、中南、正榮的年度銷售都已達900億以上；富力、雅居樂則至800億以上；中梁、榮盛、遠洋、融信在700億之上；藍光、金科在600億以上；祥生則為接近600億。

十、大藍籌：萬科、碧桂園、恒大、融創、保利、中海、綠地、招商

萬科、碧桂園、恒大、融創、保利、綠地、中海和招商則被丁祖昱列為八大藍籌，其中碧桂園、萬科、恒大2017年依舊穩坐前三位，銷售金額分別為5500.1億元、5239億元及5139億元。