近日，海口市住建局聯合該市自然資源和規劃局、稅務局等部門聯合發布《關于鼓勵推廣存量房轉移登記“帶押過戶”模式的通知》（以下簡稱“帶押過戶”政策），鼓勵推廣存量房“帶押過戶”模式，引發了較大社會關注度。2月15日，海口市資規局不動產登記中心相關負責人接受媒體采訪，就這一政策的出臺背景、對房地產市場影響等熱點問題進行了解讀。

“帶押過戶”刺激海口不動產市場

海口市資規局不動產登記中心相關負責人說，民法典的出臺給“帶押過戶”政策的落地提供了法律保障。民法典406條規定“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響”，本次“帶押過戶”政策即以民法典406條規定為法律基礎制定。

此外，海南省人民政府2022年9月16日印發了《<海南省穩經濟助企紓困發展特別措施（2.0版）>的通知》，要求探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點，則促進了此項政策出臺。

該負責人說，今年以來，海口市大力開展不動產登記便利化改革，回應群眾關切，先后推出解決該市不動產登記歷史遺留問題、新建商品房交房即交證等紅利政策，此次推出的鼓勵存量房“帶押過戶”轉移登記，主要是就全市二手房“帶押過戶”流程進行規范說明，為后續該項便民利企服務推廣落地奠定基礎。

本次出臺的存量房“帶押過戶”辦理模式主要針對解決海口市二手房買賣過程中存在的“籌集資金難”“轉貸時間長”“資金流轉不安全”等痛點問題，進一步優化轉移登記模式、銀行審批模式，深化不動產單元碼應用。

“帶押過戶”政策進一步優化不動產登記辦理環節，探索因城施政用足用好政策工具箱，不僅紓解了傳統模式下先行還貸或墊付需籌措資金的困難，*大程度保障交易雙方合法權益，提升了買賣雙方的交易意愿，有效解決市民二手房過戶“轉貸”時間長、資金負擔重等痛點問題，可以激發二手房市場活力，推動房地產市場平穩健康發展。

辦理時限*快3-5天

按照“帶押過戶”政策規定，辦理具體過程為：買方先申請抵押貸款審批?賣方貸款行出具同意辦理“帶押過戶”轉移登記書面意見?買方與銀行簽訂貸款合同?買賣雙方及買方貸款行向海口資規局申請辦理轉移登記及抵押登記?買方貸款行拿到不動產權證明后按照約定的資金監管途徑放款?賣方貸款行收到資金后辦理注銷抵押登記。

“帶押過戶”有兩種模式，一種是同行間帶押過戶，即買賣雙方選擇的貸款行為同一家銀行；另外一種是跨行間帶押過戶，即買賣雙方選擇的貸款行為不同銀行。

這兩種模式都是在本次印發的政策范圍內，只要銀行機構同意就行。據介紹，相對于之前的二手房交易模式，“帶押過戶”政策具有三方面優勢，一是資金籌集壓力小。原來的辦理模式，按照市場交易習慣，買方需要籌集一筆資金用于還賣方抵押貸款資金，作為購房款的首付款。有些群眾手頭沒有那么寬裕，會選擇利率較高的“過橋”方式籌集資金。而在“帶押過戶”辦理模式下，買方就無需去籌集這部分資金。

二是交易安全。在辦理轉移登記過程中，會存在因賣方房屋被司法查封導致房屋無法過戶的問題，房屋過戶不成功，但買方的撥付一部分購房款用于償還賣方的貸款，這時候賣方不僅不能過戶房屋，甚至連買方提前墊付的那部分資金都無法償還。在帶押過戶”辦理模式下，群眾可選擇多種資金監管方式，房屋過戶不成功，資金可原路返回到買方賬戶中。

三是整個辦理流程更優化、便捷了。原來的辦理流程買方需要先和銀行機構申請貸款審批，審批通過后籌集資金用于償還賣方的貸款金額。賣方貸款行辦理抵押注銷業務，買賣雙方再辦理轉移登記，買方這時候才能與自行選定的貸款銀行簽訂抵押貸款合同，再辦理抵押登記手續，在放款。這個辦理時長多則一個月左右。現在在“帶押過戶”辦理模式下，整個流程*快可達3-5天完成。

未來將覆蓋公積金和混合貸

海口市資規局不動產登記中心綜合科副科長溫瑜特別提醒說，本次海口市印發的鼓勵存量房帶押過戶政策是適用公積金和商貸組合的，但是目前實際操作上只在商貸范圍內推行。目前海口市資規局正在積極與海南省公積金管理局積極溝通，預計不久的將來，公積金和混合貸也可以享受這項政策的紅利。

對于有可能存在的風險，“帶押過戶”也作了詳細規定，賣方貸款銀行在收到買方貸款行或者住建部門撥付的還款資金后，應及時辦理抵押注銷。如不及時辦理注銷抵押登記，將有可能納入不誠信黑名單。

溫瑜稱，下一步，海口市資規局一方面將與住建部門、稅務部門、公積金管理部門、銀行各方相關部門強化協同、優化流程、完善金融服務、加強業務培訓和服務指引，形成“合力”、攻堅克難，優化辦理程序；另一方面將在總結經驗的基礎上，將此項業務推廣至線上辦理，讓廣大群眾和企業享受到“帶押過戶”政策的紅利，助力海南自由貿易港建設。

來源： 人民網海南頻道