海南省自然資源和規劃廳、海南省住房和城鄉建設廳、海南省市場監督管理局日前出臺《關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》從規范建設項目土地出讓要求、嚴格建筑設計要求、加強建設施工和竣工驗收管理、加強銷售登記環節管理等方面提出了一系列具有較強針對性的措施。10月13日，海南省自然資源和規劃廳、海南省住房和城鄉建設廳、海南省市場監督管理局針對社會關注的《意見》中的熱點問題等進行答疑釋惑、解讀回應。

一、為什么出臺《意見》

近年來，海南省以“壯士斷腕”的決心嚴控房地產開發，房地產開發投資占固投的比重由2017年的49.8%逐年下降至2020年的38.7%，取得較好的成效。但海南省實施房地產“雙暫停”政策以來，有些項目存在將商業辦公類項目改變建筑使用功能的傾向，變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建筑行為，影響公共服務設施基本功能。因其產品不受我省房地產限購政策影響，存在開發企業違規銷售、虛假宣傳、誤導購房者等現象，沖擊我省房地產市場，影響了房地產政策的執行。《意見》出臺有利于我省房地產政策連續穩定性，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，及時有效解決房地產市場出現的新情況新問題，堅決抑制各類建設名義變相開發“類住宅”房地產行為，規范房地產市場秩序，全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，建立完善房地產市場調控長效機制，持續保持我省房地產市場健康平穩發展。

二、《意見》如何引導和規范適用范圍和對象

《意見》適用對象為商務金融用地、其他商業服務業用地及其混合用地上建設的商業、辦公類項目，可產權分割銷售*小單元建筑面積不得小于300平方米，不得按照住宅類房地產進行登記。對零售商業用地、批發市場用地上建設的項目參照《意見》建筑設計要求執行，不受分割銷售面積限制，鼓勵小型商業服務設施配套建設。嚴禁旅館用地（090104）分割銷售和不動產登記，堅決禁止借康養、總部經濟等之名圈地變相開發商品住宅。

三、《意見》如何指導開發企業規劃設計商辦類項目

商辦類項目應嚴格按照土地出讓合同約定的規劃用途及建筑功能進行建筑單體設計，從設計源頭上杜絕后期改造為“類住宅”的可能。建筑平面布局形體應規整，不得采用住宅套型設計形式，盥洗室、衛生間、茶水間或飲水供應點及各類型管井、煙道等應集中設置。陽臺（含露臺）、空中花園等應與公共走廊、電梯廳等公共空間相連，不得在套內設置。不得設置廚房等居住空間，不得預留、違規增設可作為住宅用途的排水、排污、排煙等管位（道）、孔洞等。

四、《意見》如何規范加強商辦類項目全過程監督管理

各市縣政府要認真貫徹意見要求，落實主體責任，加強本市縣域內出現的“類住宅”項目建設行為的監督管理，資規、住建、市場監管、行政審批、綜合執法等相關職能部門從招商引資、規劃供應、建筑設計、施工建設、銷售登記、監督管理、違法查處等環節，完善監管措施，提高監管力度，依托省工程建設項目審批管理系統和省“多規合一”信息綜合管理平臺，實現建設項目報建全鏈條、全過程閉環監管。各相關部門要加強聯動，聯合開展監督檢查，對擅自修改設計方案、不按要求報審、不按施工圖施工、虛假宣傳違規銷售等違法違規行為，要依法查處，并將失信信息納入海南自由貿易港信用信息共享平臺。

五、《意見》如何明確各方職責

市場主體應當嚴格按照批準的規劃用途進行開發、建設、銷售和使用，嚴禁擅自改變規劃用途。自然資源和規劃部門對未按照土地合同和對賭協議約定的條件進行建設的，要依法追究責任。住房城鄉建設部門要加強對設計單位、建設單位、施工單位要嚴格按照土地出讓合同和核準的規劃設計方案要求開發建設，要在施工圖審、項目建設、聯合驗收等環節加強監督管理，督促各參建方落實責任，加強對項目的工程建設過程質量安全監管，打擊弄虛作假；在預售銷售環節加強商辦類項目預售方案的審核把關，加強銷售現場公示監管。市場監管部門要規范商辦類項目發布廣告行為，廣告中不得出現將商辦類項目宣傳具有住宅功能等內容。

六、《意見》如何指導和規范商辦類項目廣告行為

根據《中華人民共和國廣告法》相關規定和《意見》有關要求，商辦類項目廣告主、廣告經營者、廣告發布者通過一定媒介和形式直接或間接推銷房屋時，應當明確房屋性質為商辦類項目，土地使用年限、物業服務費、水電氣費標準按照商業標準執行，明確房屋配套建設指標等情況，不得誘導或者欺騙消費者，不得在廣告內容中明示或者暗示房屋具有住宅功能，不得以“不限購”“不限貸”的名義、噱頭代替“商辦類項目”。否則，其廣告行為違反《中華人民共和國廣告法》第四條、第八條、第二十八規定，市場監管部門將按照第五十五條、第五十六條、第五十九條規定依法追究相關人行政責任。

七、《意見》如何規范和要求在建“類住宅”項目

《意見》印發實施前已批未建的項目，不符合意見要求的，應修改建筑設計方案，并重新核發規劃、施工許可證；對在建未售的項目，從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查，發現建設行為違反本意見的，應責令整改，經相關部門聯合驗收通過后方可銷售。

海南省自然資源和規劃廳 

海南省住房和城鄉建設廳

海南省市場監督管理局

關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見

瓊自然資規〔2021〕12號

各市、縣、自治縣人民政府，洋浦經濟開發區管委會：

為加強我省商業服務業用地及混合用地上建設的商業、辦公類建設項目管理［具體指《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》明確的二級類中商務金融用地（0902）、其他商業服務業用地（0904）上建設的商業、辦公類項目，以下簡稱商辦類項目］，遏制將上述項目變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建筑的行為，切實發揮公共設施基本功能，維護健康有序的房地產市場秩序，經省委、省政府同意，現提出如下意見：

一、規范建設項目土地出讓要求

市場主體應當嚴格按照批準的規劃用途進行開發、建設、銷售和使用，嚴禁擅自改變規劃用途。進一步加強規劃實施監督管理，嚴格規范規劃調整和審查審批程序，堅決維護規劃的嚴肅性和權威性。

自然資源和規劃主管部門要依據經批準的控制性詳細規劃嚴格落實規劃條件等要求，在土地供應時，應會同有關部門，明確規劃條件、對賭條款等各項要求，并將其作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件。要加強土地出讓合同、對賭協議簽訂和履約情況的跟蹤監管。對未按照土地合同和對賭協議約定的條件進行建設的，要依法追究責任。

二、嚴格建筑設計要求

建設項目在申請建設工程規劃許可時，行政審批主管部門應嚴格按照土地用途及用地規劃條件對設計方案進行審查。商辦類項目建筑設計方案應當符合以下要求：

（一）平面功能標注不得出現“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

（二）建筑平面形體應規整，應采用公共走廊、公共衛生間方式布局，不得采用住宅套型設計形式。外立面應具有明顯的公共建筑形態和特點。

（三）盥洗室、衛生間、茶水間或飲水供應點、陽臺（含露臺）及各類型管井、煙道、風井等應集中設置（首層商鋪除外）。陽臺（含露臺）、空中花園等應與公共走廊、電梯廳等公共空間相連，不得在套內設置。

（四）不得預留、違規增設可作為住宅用途的排水、排污、排煙等管位（道）、孔洞。除集中設置的食堂以及商業用途項目作為餐飲功能使用的區域外，不得設置燃氣設施和廚房，在設計方案中應明確予以注明。

三、加強建設施工和竣工驗收管理

住房城鄉建設主管部門要在圖審、施工、聯合驗收等環節加強監督管理，督促建設、設計、施工（含精裝修）等單位落實主體責任，不得弄虛作假，不得預留、違規增設可作為住宅用途配套設施的條件，不得違規增設結構梁、結構樓板、插層等。

建設單位應嚴格按照土地出讓合同和核準的規劃設計方案要求開發建設。設計單位應根據相關規范標準以及核準的規劃設計方案要求，進行建筑單體設計和施工圖設計。施工圖審查機構應將建筑設計方案要求納入圖審內容，對施工圖設計文件嚴格審查。建設工程質量安全監督機構要加強對項目的工程建設過程質量安全監管，重點加強建筑主體、承重結構和消防等方面監管，在辦理項目竣工驗收手續時，嚴格按照規定要求把關核驗。行政審批主管部門應當嚴格按照規劃條件和建設工程規劃許可內容進行規劃核實。

四、加強銷售登記環節管理

行政審批主管部門要加強商辦類項目房屋性質、*小銷售面積等預售方案的審核把關，對不符合預售管理要求的，嚴禁發放預售許可證。商辦類項目可產權分割銷售*小單元建筑面積不得小于300平方米。

房產部門要加強銷售現場公示監管，督促開發企業在銷售現場設立公示牌，向購房對象明示房屋的規劃用途、土地使用年限、物業服務費、水電氣費標準（按照商業標準收費）以及配套建設指標等情況，告知購房對象嚴格按照規劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認購書和購房合同中與購房對象明確約定，提醒買受人購買的產品非住宅性質。商辦類項目在辦理不動產登記環節不得按照住宅類房地產進行登記。

市場監管部門要規范商辦類項目發布廣告行為，加大對開發企業發布的銷售廣告、開展宣傳等行為的檢查力度。廣告中不得出現將商辦類項目宣傳具有住宅功能等內容，對開發企業和中介機構發布的違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。

五、切實履行監督檢查職責

自然資源和規劃、住房城鄉建設、行政審批、綜合執法、市場監管等部門要加強聯動，聯合開展監督檢查，依托海南省工程建設項目審批管理系統，將項目建設工程設計方案推送至圖審、施工、竣工驗收等審查審批業務，同時將建設項目全過程審批業務數據實時回流至省“多規合一”信息綜合管理平臺，實現項目建設全鏈條、全過程閉環監管。

各職能部門加強對商辦類項目的日常巡查，對擅自修改設計方案、不按要求報審、不按施工圖施工、虛假宣傳違規銷售等違法違規行為要依法依規查處，將失信信息納入海南自由貿易港信用信息共享平臺。

六、其他要求

各市縣要認真貫徹本意見要求，落實主體責任，加強本市縣域內出現的“類住宅”項目建設行為的監督管理，在招商引資過程中明確相關政策和要求，從源頭制止建設“類住宅”項目違法違規行為，建立健全商辦類項目管理長效機制。對《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》明確的三級類中零售商業用地（090101）、批發市場用地（090102）的項目建筑設計方案參照本意見第二條規定執行，并嚴禁旅館用地（090104）建設項目分割銷售和不動產登記。

以康養、總部經濟等之名建設的項目參照執行，堅決防止借康養、總部經濟等之名圈地變相開發商品住宅。

本意見自印發之日起實施。市縣政府已頒布類似文件，但與本意見不一致的，應執行本意見規定。本意見印發實施前已批未建的項目，不符合本意見要求的，應修改建筑設計方案，并重新核發規劃、施工許可證；對在建未售的項目，從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查，發現建設行為違反本意見的，應責令整改，經相關部門聯合驗收通過后方可銷售。

海南省自然資源和規劃廳

海南省住房和城鄉建設廳

海南省市場監督管理局

2021年10月12日

（此件主動公開）

來源：海南省自然資源和規劃廳