《三亞市崖州灣科技城控制性詳細規劃》已基本編制完成，1月7日至2月20日進行批前公示，向社會公眾征求意見和建議。根據規劃，崖州灣將建設深海科技城、南繁科技城、大學城。圍繞“世界眼光、國際標準、三亞特色、高點定位”，將崖州灣建設成為陸海統籌、開放創新、產業繁榮、文化自信、綠色節能的南海新區。

三亞崖州灣（看房嗎網實景航拍）▼

崖州灣未來效果圖▼

啟動背景

海南省是中國的海洋大省，“提高海洋資源開發能力，發展海洋經濟，保護海洋生態環境，堅決維護國家海洋權益，建設海洋強國，保護和開發南海資源”是黨中央、國務院賦予海南的重要責任。

三亞市崖州灣是陸海統籌聯動“南海”的重要支點、融入“一帶一路”繁榮“南疆”重要前沿、熱帶資源承載“南繁”國家農業科技的關鍵核心。2017年11月，海南省委、省政府對三亞市崖州灣的發展作出重要指示：“崖州灣區域應作為三亞今后發展以深海科技、南繁科技為重心的高科技板塊”；“緊抓深海科技和創意創新兩個重點，在崖州灣搭建深海科技創新平臺”。

規劃范圍

規劃區位于崖州區崖州灣寧遠河以南至南山港地帶，規劃范圍東起西線鐵路、西至崖州灣濱海、南起港口路、北至寧遠河，規劃范圍總面積為2614.75公頃，南繁科技城范圍面積為395.6公頃，深海科技與大學城（含南山港）面積為1565.1公頃。

規劃重點

落實定位：落實《海南省總體規劃（空間類2015-2030）》、《三亞市總體規劃（空間類2015-2030）》、《三亞市城市總體規劃（2011-2020）》、《大三亞旅游經濟圈發展規劃（2016-2030）》的要求，銜接《三亞市崖州灣總體規劃（2018-2035）在編》和《三亞市產業園區空間布局規劃》中的相關內容。 

提升功能：結合新時期崖州灣的發展目標和要求，落實省委、省政府關于建設崖州灣科技城的各項產業功能與布局要求，統籌考慮新產業、新功能和新布局。 

修正整合：結合新的功能定位和產業發展要求，對現行規劃進行核查，修正現行規劃的疏漏，完善合理的技術成果。 

保障民生：把開發建設過程中涉及的民生問題和社會服務配套問題放在首位，在規劃中優先落實。 

總體發展定位

圍繞“世界眼光、國際標準、三亞特色、高點定位”，將崖州灣建設成為陸海統籌、開放創新、產業繁榮、文化自信、綠色節能的南海新區，爭創生態文明建設的新區范例。 

緊扣“南海、南疆、南繁”三大特性，建設深海科技城，推動深海科技產業發展，打造聯動“南海”陸海統籌的支點；建設南繁科技城，推動南繁科技產業發展，創建承載“南繁”國家農業科技的核心；建設大學城，推動涉海科教產業發展，營造促進“南疆”開放繁榮的前沿；完善產業服務與生活服務職能，建設產城融合服務區，打造整個崖州灣的公共服務核心。 

深海科技城。以深海海洋科技產業為核心，以產業集群、人才集聚、土地使用節約、經濟效益明顯為總要求，集聚深海領域的科研、教育、產業等資源的現代化深海科技新城。 

南繁科技城。以南繁科技產業為核心，以產業化、市場化、專業化、集約化、國際化“五化”為總目標，以產城融合為發展模式、宜居宜業的現代化南繁科技新城。 

大學城。以涉海科教產業為核心，以高水平科研機構與高等院校為載體，以設施共享為理念的開放式大學園區、公共教育平臺與產學研基地。 

產城融合服務區。以“產業聯動，三生融合，三業并舉”為指導理念， 與深海科技城、南繁科技城、大學城全方位聯動，提供完善的生活性公共服務設施，構建全面立體化發展的富有生命力的城區。

產業體系

規劃區以深海科技產業、南繁科技產業和涉海科教產業三大主導產業為核心，引領多業態融合發展構成現代產業體系。 

1）深海科技

以深海科技城為載體發展深海科技產業，重點包括深海科技、海洋產業和現代服務。在深海科技方面，主要發展深海裝備、深海材料和深海通訊等。在海洋產業方面，主要發展海洋船舶、海工設備和海洋公共服務等。在現代服務方面，主要發展配套科技產業發展的會展服務、金融服務和商務服務等。

2）科教研發

以大學城為載體發展科教研發產業，發展重點包括科研教育、公共科技研發及創新創業孵化。在科研教育方面，主要發展海洋物理科教、海洋化學科教、海洋生物科教、海洋應用科教、南繁科教和熱帶農林科教等。在公共科技研發方面，主要發展公共科研創新、企業科技研發和公共技術服務等。在創新創業孵化方面，主要發展國際創新孵化、產學研綜合平臺和科研成果轉化等。

3）南繁科技 

以南繁科技城為載體發展南繁科技產業，發展重點包括南繁科研、種業科技及熱帶農科。在育種科技方面，主要發展農作物南繁科研、林草花木南繁科研、畜牧水產南繁科研和南繁樞紐服務等。在種業科技方面，主要發展生物育種科技、國際種業交易和種業知識產權交易等。在熱帶農科方面，主要發展熱帶特色作物科技、熱帶特色農業服務和熱帶特色農科旅游等。

總體結構與規模

一、總體結構 

從區域協同視角出發，充分發揮橫向對接區域，縱向海陸聯動的特點，打造崖州灣科技城“雙核、三帶、三軸、五板塊”城市空間結構。

雙核：

崖州灣科技城公共服務核，布局商貿中心、科技服務中心、圖書館、展覽館、文娛中心、醫療中心等服務本地人群及科研人員的公共服務設施，形成崖州灣科技城綜合服務核心。

古城文化旅游服務核，依托崖城鎮區原有城市服務基礎，挖掘崖州古城的歷史文化資源，發揮寧遠河的濱水景觀價值，打造以古城文化旅游為特色的城市服務核心。

三帶：

濱海生態文化發展帶，依托現狀濱海酒店與學術交流中心，打造服務區域的濱海旅游服務功能，并布局城市級體育設施與濱海休閑設施。

寧遠河鄉愁文化發展帶，通過生態修復與環境整治手段，串聯九公里連續休閑開放空間，打造高品質寧遠河鄉愁文化帶。

中央公園產業功能發展帶，沿中央公園綠化廊道景觀帶，打造聯動區域、服務全灣的城市科技創新產業帶功能，形成城市綜合創新服務走廊。

三軸：

活力服務功能軸，重點發展城市生活服務功能，沿通海公園打造聯動濱海與城市的公共服務活力軸。

港城一體功能軸，重點發展港后服務保障、疏港交通、倉儲物流、科技創新、軍民融合等功能的港城一體化功能聯動服務軸。

鎮區綜合服務軸，延續崖州大道的歷史發展脈絡和現有服務基礎，打造聯動古城服務老鎮區的特色化生活服務功能軸。

五板塊：

包括崖城綜合服務板塊、南繁科技城板塊、深海科技城板塊、大學城板塊、南山港板塊。

二、人口與用地規模 

用地規模  

崖州灣規劃范圍2614.75公頃，其中城市建設用地1872.30公頃，占規劃范圍面積的71.61%；區域交通設施用地343.44公頃，占規劃范圍面積的13.13%，特殊用地4.66公頃，占規劃范圍面積0.18%；非建設用地394.35公頃，占規劃范圍面積的15.08%。 

人口規模  

規劃崖州灣科技城人口總量為17.5萬人。

產業體系

用地分類  

本次規劃用地使用性質分類及分類代碼以《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）為依據，一般劃分至中類，配套公共服務設施劃分至小類。在此基礎上，綜合考量崖州灣的地域特征、生產生活習慣、現狀建設情況、規劃功能構想等多方面因素，增加混合使用等用地分類，并明確兼容使用的控制引導規則。 

混合用地用地分類  

適度鼓勵土地的多功能混合使用，以增加土地集約效率，增強城市活力。 

居住混合商業用地（R2B1），居住建筑面積宜占70-80%，商業建筑面積宜占20-30%；

零售商業金融保險混合用地（B11B21），零售商業建筑面積宜占20-40%，金融保險建筑面積宜占60-80%；

旅館零售商業混合用地（B14B11），旅館建筑面積宜占70-80%，零售商業建筑面積宜占20-30%；

商務商業混合用地 （B2B1），商務建筑面積宜占60-70%，商業建筑面積宜占30-40%；

金融保險其他商務零售商業混合用地（B21B29B11），金融保險建筑面積宜占50-60%，其他商務建筑面積宜占20-30%，商業建筑面積宜占10-20%；

其他商業居住混合用地（B29R2），其他商業建筑面積宜占60-70%，居住建筑面積宜占30-40%。

兼容使用  

允許以滿足規劃主要用途為前提，在某些性質用地上可采用兼容的方式，兼容功能建筑面積比例不宜大于總建筑面積的15%。 

開發建設強度控制  

以容積率（Far）上限指標為主，對開發建設強度進行控制。各地塊開發建設需符合容積率控制指標的要求。 

規劃設定四類開發建設強度分區：非建筑區、低強度區、中強度區、高強度區。

1.非建筑區：主要包括城市綠地、河流水系、道路廣場等，不建設永久性建筑，可建設體育、休閑、景觀等方面的配套設施和構筑物。 

2.低強度區（0＜Far≤1.5）：主要為現狀保留進行美麗鄉村改造的區域和配套基礎教育等功能的用地。  

3.中強度區 (1.5＜Far≤2.5）：主要包括科研孵化、醫院、商業、服務型公 寓、配套住房等功能的用地。 

4.高強度區（2.5＜Far≤5.0）：主要為金融保險用地、行政辦公用地、酒店用地及其他商務商業公 寓混合用地。

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建筑高度控制  

建筑高度采用上、下限指標結合的控制方式：無標注的指標為建筑高度上限；以“-”連接的兩項指標分別為建筑高度下、上限控制值。各地塊開發建設需符合建筑高度控制指標的要求。 

建筑高度按五級基準高度進行控制：低層與多層區（24米以下）、中高層區（24-60米）、次高層區（60-80米）、高層區（80-100米）和地標區（100-180米）。

1.低層區與多層區（12米＜H＜24米）：主要分布在崖州南濱老城區、崖州古城協調控制區、以及北部西部的體育設施地塊。  

2.中高層區（24米＜H＜60米）：主要分布在大學城、南繁科技城和產城融合服務區的濱海、濱河的區域。 

3.次高層區（60米≤H＜80米）：主要分布在城市重要的建筑空間廊道和集中開發區域。

4.高層區（80≤H≤100米）與地標區（≤180米）：主要分布在城市重要的節點區域，打造一至二棟超高層地標建筑，共同構成崖州灣科技城起伏有致的城市天際線。

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道路交通規劃控制

對外交通系統  

規劃區對外交通以城市主干路為主，與鳳凰機場、南山港、三亞火車站等交通節點相互銜接，形成多元化的對外交通體系。 

航空：通過主干路銜接繞城高速，從而與鳳凰機場、未來的新機場聯系。 

港口：南山港作為主要的貨港，以港口路為主要的疏港交通，銜接繞城高速。 

高鐵：通過主干路銜接繞城高速，建立與高鐵鳳凰機場站、三亞站的聯系。 

主干路：1號路、2號路、3號路、8號路、崖州大道銜接區內外交通。 

城市道路系統  

規劃形成六橫七縱主干路結構，主干路總長度58.16公里。橫向主干路為港口路、研學大道、創惠路、甘農大道、甘農北路、南繁道、8號路、6號路、4號路、5號路，縱向主干路為23好路、2號路、1號路、12號路、中央大道、3號路、崖州大道、南濱路。

規劃形成八橫十縱次干路結構，次干路總長度45.04公里。橫向次干路為麒麟路、9號路、創元路、興濱南路、雙聯路、燕打北路、10號路、11號路、7號路；縱向次干路為15號路、28號路、甘燕路、農牧西路、農牧東路、興濱路、農打西路。 

規劃城市支路總長度26.85公里。 

規劃城市主、次干路的位置應按照《道路交通系統規劃圖》的規定執行，支路的具體位置在實施時可適當調整，但不得變更原有走向。

步行與自行車交通系統  

結合公園、綠地、水域等公共開敞空間建立安全、便捷、舒適、美觀的步行和自行車專用道路。

綜合防災規劃 

1.規劃防洪標準50年一遇。按防洪標準修建寧遠河河堤，原則上河堤堤腳外側控制不小于30米的綠化隔離帶。 

2.防潮標準50年一遇。濱海的9號路修建成路堤結合形式，適當抬高路面高程，防止潮水及波浪。 

3.規劃保留現狀1座消防站，新建一級普通消防站1座，占地0.81公頃，負責規劃區消防任務。

4.規劃區抗震設防烈度為Ⅵ度，生命線工程參照抗震安全評價確定設防標準。規劃緊急避震疏散場所總面積不小于6.0公頃，固定避難場所面積不小于12.0公頃。 

5.三亞市為一類人防重點城市。規劃區內10層（含）以上的新建、擴建民用建筑，按照地上首層建筑面積修建6級（含）以上防空地下室；10層以下的新建、擴建民用建筑，按照地上總建筑面積4%修建6級（含）以上防空地下室。

綠地與廣場用地布局 

打造濱河公園、濱海公園、觀海公園、通海公園、中央公園、南繁公園六大綜合型公園，并根據服務半徑設置口袋公園。實現“300米進公園、一公里進綠廊、三公里至山海”的綠地公園體系。

城市設計指引 

一、城市設計原則與總體要求 

1.景觀優先原則

以望海觀山為前提，以縱橫開合的觀景廊道為依托，打造城市公共開敞空間系統，形成城市內部主要開敞空間內與周邊山體、水體的景觀聯系。

2.色彩協調原則 

崖州灣以藍色的海灣、寧遠河，以及綠色的山體和農田為背景，城市在建筑色彩上，需要與環境背景充分的協調，形成以濱海藍天為背景、城綠融合的城市景觀風貌。 

3.風貌和諧原則 

規劃依托區域內不同的景觀框架形成景觀風貌區，在彰顯地域特色和新城風貌的同時，注重新城與古城、產業與生活等風貌區的和諧和統一。

4.人性化尺度原則 

在保證城市優地優用、高效集約使用的同時， 重點保證人尺度界面，即裙房低層部分的建筑界面控制，鼓勵采取多樣而富有變化的空間界面增加城市活力，同時嚴格控制近人尺度的建筑體量，避免空間壓抑感。

二、城市設計總體結構 

整體城市設計結構為“一核四心多點，兩軸兩帶四片”：一核，即城市中央綜合服務核心；四心，分別是北部以城市體育中心為主的文體活動中心，西側臨海以高端酒店和產業服務為主的商務休閑中心，東側生活服務中心和南側以會展中心、種業交易中心為主的商貿會展中心；多點是分布在各個功能區的服務性節點，涵蓋科研教育、社區服務、辦公孵化等內容；兩軸，即十字相交的城市結構軸，南北展開的科技服務功能軸，東西延伸的城市公共服務功能軸；兩帶，即濱海生態休閑景觀帶和寧遠河通海生態帶；四片，分別是總部南繁科技城片區，西側大學城區，東側產城融合服務區和南部深海科技城區。規劃強調城市個性和標志性特征。利用規劃區域內山體和河流，構建開放空間網絡，并建設一系列具有三亞景觀特征、標識性強的建筑物和構筑物。 

城市景觀風貌軸  

城市主要景觀結構應突出濱海、濱河特征，實現濱海、濱河一線景觀與場地東南方位南山的可視性和可達性；同時還應保證濱水地帶及場地公園綠地的公共性；提高城市自然資源的景觀質量。

自然景觀風貌帶  

自然景觀風貌帶主要為寧遠河生態景觀帶、濱海生態景觀帶和南山自然生態區。寧遠河生態景觀帶以濱河綠化、親水活動和生活休閑設施為主要風貌特征，強調綠化掩映和保護利用并重；濱海生態帶以沙灘酒店、水上活動、海岸植被為主要風貌特征，強調陽光沙灘的休閑享樂屬性；南山自然生態區則是整個城市的南部自然屏障，強調生態保育與林地維護。

特色城市風貌區  

功能特征區域控制：尊重規劃區的現狀，同時結合方案的用地布局，通過不同區域的風貌控制，形成核心景觀風貌區域和特色景觀風貌區。 

開敞空間  

規劃形成城市高質量開敞空間系統。包含水體與濱水開敞空間、城市公園、山體空間三大部分；濱水開敞空間與城市公園布置公共性的娛樂、休閑、游憩等設施，形成系統性的公共空間活動骨架；美化山體空間為市民提供健身休閑和城市觀光場所。  

城市地標區域布局  

結合中央公園和通海公園交匯處設置地標建筑群，成為科技城天際輪廓線的制高點。 

主要出入口控制要求  

城區主要出入通道包括：南北向的1號、3號及原有的崖州大道，東西向的4號、5號及港口路。 

1號路3號路北側橋頭部分結合綠地重點設計景觀空間，并協調古城風貌，展現歷史文化內涵。

4號路西接濱海9號路，是城市通海的重要通道，以椰風海韻的城市林蔭大道要求進行重點打造。

5號路西端為度假酒店和大學體育中心，此處雕塑及公共構筑物以展示新城生態形象。

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視線通廊  

根據山、水、城視廊聯系，構建完整、連續的視線通廊系統； 按照城市設計分析方案沿視廊中心線，兩側各控制40米寬，共80米為視廊核心區；以觀景點為頂點，視廊核心區為中線，水平15度視角范圍內區域為視廊控制區；重點控制3號路、4號路、5號路、6號路、30號路等為重要都市通水視廊；控制1號路、8號路和崖州大道等為重要都市通山視廊；控制9號路、30號路、港口路為重要自然景觀通廊。 

建筑體量  

公共建筑的45米以下部分，立面*大連續長度不宜超過65米；公共建筑45米以上部分，每層面積占建筑基底面積的比例不宜超過20%；立面連續長度不宜超過40米；多層住宅的立面連續長度不宜超過60米；高層塔式住宅的面寬不宜超過40米。

建筑形式與色彩  

建筑主色調宜淺色系為主，住宅建筑風格宜體現現代簡約風格。公共建筑宜根據自身特點，考慮立面顏色和風格特點。

夜景照明  

夜景照明以柔和的暖色照明為主基調，強調建筑簇群照明和開放空間軸的特色照明；地標建筑和重點區域應體現鮮明的夜間特色；濱水公共照明和城市公園以功能性照明為主，減少對于鳥類的干擾；在觀海公園考慮一處特色輪廓線照明。

空間管控 

“綠線”劃定與控制要求  

規劃范圍內的公園綠地、防護綠地的用地范圍為本次規劃確定的“綠線”控制范圍，控制要點如下： 

綠線內的用地，不得改作它用；不得在綠線范圍內進行違規建設；需要臨時占用綠線內用地的，必須依法辦理相關審批手續。 

“藍線”劃定與控制要求  

規劃范圍內的較大面積水域、水系為本次規劃確定的“藍線”控制范圍；城市藍線范圍內禁止下列活動：違反城市藍線保護和控制要求的建設活動；擅自填埋、占用城市藍線內水域；影響水系安全的爆破、采石、取土；擅自建設各類排污設施；其它對城市水系保護構成破壞的活動。 

“黃線”劃定與控制要求  

規劃范圍內主要市政公用設施用地范圍為規劃“黃線”控制范圍；黃線內的用地不得改作它用，不得違反法律法規、強制性標準以及批準的規劃進行開發建設；因城鎮發展和鎮區功能、布局變化等，需要調整黃線的，應當組織專家論證，依法調整城市規劃，并相應調整黃線。 

“紫線”劃定與控制要求  

規劃范圍內主要文物保護單位列入“紫線”控制范圍主要包括大云寺遺址與盛德堂遺址；文物保護單位應按照《中華人民共和國文物保護法》的規定進行保護。

地塊合并要求  

當幾個地塊合并統一開發時，街坊內的地塊界線和內部通路可根據實際開發建設的需要，在修建性詳細規劃等下一層次規劃設計中做適當調整，但合并后地塊開發應滿足以下要求： 

1.用地構成比例與原規劃基本相同； 

2.綠地、廣場、社會性公益設施用地面積應總量保證； 

3.建設開發總量不得大于原各地塊開發量之和； 

4.建筑限高應小于等于原各地塊建筑限高。 

5.街坊內部的支路線形可根據情況適當調整，但應保證其出入口位置、橫斷面形式、道路面積不變。 

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地下空間利用  

結合市政工程建設，鼓勵綜合利用地下空間。地下一層（即淺層地下空間）鼓勵設置地下商業空間（商業空間面積可不計入地塊容積率）、地下停車場庫和市政設施空間，鄰近地下交通長廊的應與其良好銜接。地下二層鼓勵作為各建筑單體的地下停車和市政設施空間等，也可由業主自行開發利用，但其垂直投影范圍不能超出其用地邊界。 

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